[概要]物业行业正处于较慢发展阶段，所产生的对立也日益多元化、变得复杂和尖锐化。笔者通过对物业企业所展开的大量的问卷调查、现场调研和数据分析，将企业发展过程中遇上的问题展开分类，认为：物业企业不应有效地运用高校产学研结合的办学模式，目的针对性地解决问题，为政府部门的决策获取理论依据。　　[关键词]物业企业；发展现状；产学研；发展对策 　　 　　一、物业企业发展的现状 　　 　　(一)企业内部现状分析 　　通过对长沙市600多家物业企业分类型所积极开展的调查，向100家企业和700名业主派发市场调查问卷，分析物业企业的布局和现状，经过数据统计资料，找到企业在发展中遇上的问题已构成更进一步发展的障碍。　　1．企业发展不平衡，小型企业为主，经营实力整体偏高。

从长沙市的现状看，物业企业管理面积超过5426万平方米，物业管理覆盖面约38％，行业从业人员4.4万人。构成了还包括住宅小区、写字楼、专业市场、办公区域、大型商场、医院等多类型物业管理举的新格局。但是，在长沙市现有的604家物业企业中，具备一级资质的有3家，二级资质的有35家，二级资质以上的企业仅有占到6.3％。

由此看来，物业企业虽然数量众多，但发展不平衡，优质企业数量较少，规模广泛小，经营实力偏高，外用风险能力差，多数企业无法获得规模效益，整个行业仍正处于发展培育初期。　　2．企业人员结构不合理，整体素质偏高，缺少专业化和稳定性。

根据调查，将长沙市物业从业人员结构与全国其他省市的状况对比找到，物业企业的人员结构不出合理，妨碍了企业的更进一步发展。主要反映在： 　　(1)物业企业归属于典型的劳动密集型行业，随着劳动力成本的下跌，企业经营成本大幅度提高，而物业服务的收费又比较相同，从经济效益上来看，正处于微利经营状态。　　(2)管理层结构不合理，素质偏高。企业的管理人员比例偏高，专业化、职业化程度较低，作为劳动密集型的微利服务行业，管理人员工作效率不低。

　　(3)从业人员的专业化程度不低，使得企业发展受到很大的局限性。由于行业特点，从业人员学历较低，低级技能人员偏多。

而物业管理是个综合性很强的工作，必须各方面的专业人才的互相配合，但若从业人员专业知识掌控过于，就意味著大量牵涉到技术水平的设施、设备确保工作，必须通过外包专业公司来已完成，无形中减少了企业的经营成本。　　(4)员工薪酬偏高，无法更有高素质人才，从业人员队伍缺少稳定性。物业企业高层管理人员年收入不低，基层操作者人员的年均收入堪称大大高于社会平均工资水平。

便宜的工资标准，无法确保行业的社会竞争力和公众形象，也无法更有高水平的专业人才和管理团队，专门从事保安、保洁等一线工作人员，也由于收益较低，难以实现人员的比较平稳。　　(二)物业企业面对的主要问题 　　1．业主与物业企业的对立是问题的焦点 　　(1)物业企业无法如期缴纳物业管理费和业主不如期交纳管理费是双方的主要矛盾。即使《物业管理条例》已施行5年多。

收费无以仍然是后遗症物业行业的首要问题。由于管理费无法如期缴纳，物业公司往往采行消极态度，减少物业服务标准。同时，因经费不足，无法长时间地积极开展经营活动，加之企业员工收益无法确保，更为缺少服务热情。另外，业主因得到失望的服务，也就不不愿如期交纳物业管理费，造成恶性循环。

　　(2)业主对物业管理的概念不明，服务拒绝远超过了物业管理的合理范围。由于人们对物业管理解读的偏差，指出物业企业无所不能，无所不管，遇上问题，不分部门，就去找物业公司，使企业分担了过于多的社会职能，既消耗了管理人员的大量精力，又并未获得社会的尊重。　　(3)开发商和物业企业的遗留问题引起对立。

不少物业企业就是指房地产开发公司衍生出来的，建管无分的体制造成了很多不应由开发公司解决问题的对立和问题推卸了物业企业。这些问题物业公司又往往无力解决，这必定带给对业主滋扰的互相推卸责任。　　2．企业没处置好与政府主管部门的关系 　　(1)政府对企业和业主的市场需求理解过于，对企业的指导缺少有效性。由于物业行业发展很快，企业数量急遽快速增长，业主范围大大拓展，又由于管理体制不完善，缺少先进设备的管理措施和手段，政府无法及时理解企业的状况和业主的市场需求。

政府管理部门指导和动态监管的周期过长，无法及时地制订出有不利于企业发展的政策法规，也无法及时符合企业和业主的拒绝，使得企业的发展正处于盲目和无序的发展状态。　　(2)物业企业缺少与政府和业主有效地交流的途径。由于企业发展很快，遇上问题无法及时与政府主管部门交流，与业主之间的纠结也是无可奈何，对立也日益加剧，有些物业公司不得已不得已地解散在管项目。　　(3)企业各项支出有增无减，物管收费标准没获得适当调整，不涨反降，物业企业艰苦保持，并未引发普遍注目。

劳动合同法强迫实行后，企业人力成本投放增大，一批小公司受到的冲击更大，物业企业广泛经营艰苦，面对相当大的存活压力。　　3．物业企业对高校的起到了解过于 　　(1)对高校在企业发展中所起的起到了解过于。

没谋求高校等合作伙伴的反对和解读。如果企业和高校的联系僵化，高校的人才培养丧失意义，企业也无法自由选择自身所必须的专业人才。企业要想要可持续发展，就必需依赖高校人才培养优势，大大提升企业竞争力，提升队伍整体素质，构建专业化，强化稳定性。　　(2)物业企业一直没充分利用高校培养人才的优势，与高校的合作也只局限在一些知名企业和大型企业，而中小企业却往往没建立相应的校企合作项目和进修实训基地，缺少人才培养和企业用人的必要接入。

　　(3)物业企业发展到一定阶段，必须不作战略上的自由选择。由于长年缺少市场分析和理论研究，在战略自由选择上一片茫然，却没意识到要利用高校的师资力量和科学研究队伍，为企业积极开展战略和管理方略研究。　　 　　二、物业企业发展的对策 　　 　　(一)相结合高校，前进物业管理研究所工作，探寻产学研结合的发展模式 　　1．正式成立物业管理研究所。

物业企业的现状和发展中不存在的问题引发了政府管理部门的高度重视，但是，政府决策部门对企业发展现状不理解，也没充足的人力和物力开展调查研究，即便理解，也不有可能对经常出现的情况及时展开研究和分析，针对性地解决问题。长沙市物业企业主管部门为行业的发展不作了有效地尝试，他们和高校牵头正式成立了物业管理研究所，由政府管理部门的组织，高校具体实施，企业积极参与，积极开展了一系列增进行业发展的工作。利用高校的优势资源，全面了解地积极开展关于长沙市物业企业的现状分析，通过理论研究，明确提出了解决问题企业现实问题的对策和今后的发展战略，对物业行业的发展，毫无疑问是一项具备挑战性的管理创意。　　2．物业管理研究所是一个有效地相连的桥梁。

物业所的正式成立为企业与政府、企业与业主、政府与业主之间架起了一道最必要、最有效地交流桥梁。通过物业所深入细致的工作，不但能创建三者之间的联系，也能强化交流，沦为消弭企业内外部对立的珍化剂，增加物业行业更进一步发展的障碍。　　3．利用高校的优势。

作好物业管理意味着依赖物业企业是远远不够的，高校在建构和谐社会、引领企业和业主创立和谐社区、提高物业从业环境方面具有独有的优势。利用学校资源，让大学生转入社区，积极开展有意义的青年志愿者活动，积极开展舆论宣传和引领工作。物业企业可环绕社区建设的大方向，通过建构和谐社区，强化业主对居住区的归属感和凝聚力，优化企业的经营环境。

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